为贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，加快改善居民居住品质，推进全市住房建设，促进土地资源可持续利用与经济社会均衡发展，根据《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》《无锡市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》要求，结合我市市区城市规划、经济增长与人口结构现状科学编制本规划，阐明“十四五”时期住房发展的主要目标、工作任务和保障措施，是指导今后五年市区住房发展的行动指引。

一、发展基础与面临形势

（一）发展基础。

“十三五”时期，我市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，持续加强住房保障力度，全社会总体居住品质稳步提升。

住房供给总体充裕。2020年，市区共建成188.3万套住房，户均住房达到1.32套，高于天津、成都、青岛、南京、上海、合肥等国内重点一二线城市。常住城镇家庭人均现有自住房面积达到47.72平方米。二手房成交量6.2万套，占一二手交易总量的56%。

绿色建筑发展显著。新建民用建筑全部执行二星级及以上绿色建筑标准，在地块出让、项目审批、方案设计、规划许可、建筑设计、建筑施工、工程监理、质量监督、房屋销售、竣工验收等10个环节落实绿色建筑相关要求，形成了绿色建筑全过程闭合监管的长效管理机制。到“十三五”期末，城镇绿色建筑占新建建筑比例达到100%。

城市住房更新提速。充分利用棚户区改造和老旧小区改造政策，多方争取、积极筹措改造资金，通过申请并发行棚改专项债券、争取中央财政专项资金等多渠道筹措改造资金。坚持以人民为中心的发展思想，优先改造老城区“脏乱差”棚户区、城市危房和居民改造意愿强烈的老旧小区，帮助群众“出棚进楼”。“十三五”期间，累计完成老旧小区改造1024万平方米，完成安置房建设551.01万平方米。

住房保障基本全覆盖。截至2020年，我市保障住房保有量达到近11.41万套，其中经济适用房8.8万套、公租房2.6万套。建成棚改安置房约72万套，占总住宅存量的39.4%。2020年，保障性安居工程竣工516套、竣工面积2.83万平方米。

租赁市场开始起步。2020年，市区租赁住房成交3.9万套，同比增长65.6%，成交租赁住宅套均面积81平方米（近四年均稳定在80平方米左右）。当前我市租赁人口占常住人口比重约20%左右，低于其他大中城市，规模化市场租赁品牌陆续进入我市，租赁市场开始起步。

住房品质有效提升。截至2020年10月底，我市新增成品房17.5万套，建筑面积达194.45万平方米，市区新建成品住房建筑面积占新建住房面积比例提升至40%以上。2020年，全市交付成品住房25400套、面积318万平方米，较上一年增长15%，住房品质持续提升。

公积金惠民作用增强。至2020年末，累计发放个人住房贷款41.72万笔、1355.16亿元，贷款余额698.5亿元。公积金提取使用渠道不断拓宽，提取金额中，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的占32.59%、用于偿还购房贷款本息的占47.87%、用于租赁住房的占5.28%。按照相关规定，在既有住宅增设电梯项目竣工验收并取得电梯使用登记证后，出资增设电梯的产权人及其配偶、产权人直系亲属可以提取本人住房公积金支付增设电梯所分摊的费用。

（二）面临形势。

“十四五”时期是无锡开启全面建设社会主义现代化新征程、奋力谱写“强富美高”新篇章的关键阶段，面对国内外发展环境的深刻复杂变化，我市城镇住房工作要善于在危机中育先机、于变局中开新局，抓住机遇，应对挑战，趋利避害，奋勇前进，更好肩负起推动经济社会高质量发展的使命。

人口增长带动住房需求增长。2020年，市区常住人口约439.7万人，比2010年增长了46.4%。未来在进一步放宽落户限制的情况下，市区城镇人口规模将进一步扩大，人口的持续快速增长将不断推动各类住房需求的增长。

居民收入增长带动消费品质提升。2020年城镇人均可支配收入达到6.5万元/年，比2010年翻了一番，近五年年均增长幅度均在7.5%左右，收入水平在长三角城市群中名列前茅。居民更加注重舒适、健康、智慧等高质量居住需要，对高品质住宅需求不断增加。

老旧住宅亟需改造升级。至2025年，建筑时间在2000年至2005年间的住宅的建筑年限也将达到20年，老旧住宅数量将增长至68.5万套，建筑年限超过30年的老旧住宅将增加5.2万套。

品质化租赁市场空间释放。随着长三角区域一体化发展和都市圈之间联动，区域间人口流动加强，新市民增加、人才引进叠加居民消费能力增强与要求提高，为品质化租赁市场提供了良好前景和强劲需求。下阶段，需要重点解决租赁市场在结构和品质上供需错配的矛盾，增加多样化的租赁住房供给，提升租赁品质。

居家养老与房屋适老化改造需求增加。我市户籍人口老龄化高于全省平均水平，至2020年底，60岁及以上户籍老年人口135.6万人，占比为26.9%，高出省整体水平3.35个百分点。市区常住人口中60岁以上占比18.23%，全市占比19.75%，比第六次人口普查上升5.05个百分点。目前家庭养老功能弱化，居家老年人很难得到及时、周到的生活照料，适老居住和相关服务的需求将大幅增加。

“碳中和”“碳达峰”对绿色建筑提出新的要求。构建绿色住宅产业体系，通过大力发展建筑节能和绿色建筑，推行绿色建造方式，提升建筑业发展质量和效益。推进绿色智慧建筑工业化创新产业基地建设，实现住房的绿色、可持续和高质量发展。优化建设用地等总量和强度“双控”机制，提升资源节约集约安全利用水平，转变增量建设优先发展的思路，重视存量房地产更加高效的利用，促进新房、二手房联动。

二、总体要求

（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，认真贯彻习近平总书记系列重要讲话，深入践行“争当表率、争做示范、走在前列”新使命新要求，坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推进高质量发展为主题，推动房地产市场供给侧结构性改革，以居住为主、满足不同层次住房需求为导向，进一步优化包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房的住房保障体系，完善购租并举，提升居住生活品质，聚焦住房市场体系和保障体系，健全房地产业健康平稳发展长效机制，让人民群众享受“更舒适的居住条件”，使城市更健康、更安全、更宜居，为“强富美高”新无锡建设提供坚实基础。

（二）基本原则。

1.以人为本，民生优先。从人民群众的根本利益出发，以住房保障和改善提高为导向，满足居民合理住房需求及对住房改善的追求，增加高品质房源供应，促进居住和办公、商业、文化等不同功能区域融合发展，提升宜居品质。

2.多措并举，创新发展。立足本地区特性，因城施策，发挥市场在住房资源配置中的优势，租购并举，创新政府提供保障服务的方式，满足多层次住房需求。

3.盘活存量，节约资源。通过老旧小区改造，提升居住品质。鼓励存量闲置房地产改造为租赁住房，提升存量房地产利用效率。鼓励合理换房，满足不同住房需求。灵活运用城市房地产存量资源，最大程度发挥资源效用。

4.绿色低碳，改善生态。延续历史文脉，优化绿地与水系等生态环境，通过绿色建筑与存量住房节能改造，推广绿色、低碳、健康的生产方式和生活方式，构建绿色健康宜居社区，实现住房与自然环境的和谐共生。

（三）发展目标。

到2025年，构建满足不同收入人群、不同居住形式、不同家庭结构的多样化住房供给体系，努力实现城镇住房发展水平稳步提高，房地产市场供需结构动态均衡并保持长期平稳健康发展，人民群众居住条件和宜居水平显著改善提升。

1.进一步完善房地产市场长效机制。落实“一城一策”，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制，实现房地产市场平稳运行。“十四五”期间，新房、二手房成交均价年波动幅度控制在合理区间，至2025年实现房价涨幅与居民收入增长相适应。

2.进一步优化住房供应体系。“十四五”期间新增城镇商品住宅35万套左右，年新增住宅用地供应量不少于350公顷，“十四五”期末城镇人均住房面积提升至50.2平方米。提高住房供需之间区域匹配度，将市区区域内房地产库存控制在合理区间，形成供需动态平衡、结构合理的住房供应体系。

3.进一步拓宽公共租赁住房渠道。“十四五”期间，市区新建、筹集公租房2000套以上，基本满足城镇中低收入家庭公租房实物保障需要。继续实施新就业大学生租房货币补贴政策，研究制定城镇中低收入家庭公共租赁住房货币化保障政策，到“十四五”期末，货币化保障累计达到12万户以上。加快龙塘岸地块、新街家园二期、惠景家园二期、东璟家园F1地块四个保障性住房项目建设，“十四五”期间，形成5000套左右共有产权住房的供应能力。

4.进一步加大保障性租赁住房供应。通过新建人才公寓、各类存量房资源改造、改建等途径，市区提供不少于20000套保障性租赁住房，重点解决新市民、新就业大学生、外来务工人员等群体的住房问题，按套均50平方米计算，约增加保障性租赁住房100万平方米左右。

5.进一步推进城市棚户区改造。继续加快房屋征收拆迁工作，全力推动旧城改造中的历史遗留问题的解决，与城市更新有机结合，带动中心城区分布较散的城中村、老旧建筑、城市危房征收改造。“十四五”期间计划完成棚户区改造16000户左右。

6.进一步改善老旧住宅小区品质。“十四五”期间计划完成老旧小区改造目标约3200万平方米，小区物业管理覆盖率与住宅物业管理面积覆盖率均提升至98%以上。加强小区“适老性”改造，对于老龄化水平高于全市平均水平、2000年前建成的“双老”小区，设置“适老化”改造特殊补贴。至2025年“双老”小区楼外无障碍化（包括梯改坡、设置安全扶手等）改造率达到100%。全力推动“双老”小区居民加装电梯，到2025年，探索出一条由“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的成熟改造机制。

7.进一步推动住宅建筑产业现代化。到2025年底，新建成品住房比率达到60%以上，其中市区住房建设装配化率达到50%以上。新建商品住宅全面执行《绿色建筑评价标准》（GB/T50378—2019），全市新建绿色建筑中二星级及以上比例达到100%，三星级绿色建筑占比大幅提升，完成既有民用建筑节能改造200万平方米。在地块出让、项目立项、规划方案、绿色设计、工程规划许可、工程设计、建设施工、质量监督、房屋销售、工程验收等环节，建立绿色建筑全过程闭合监管的长效管理机制。

8.进一步健全规范有序的住房交易市场。建立市场交易信息发布机制，实现房屋交易流程和监管的线上化，规范房源信息发布，确保房屋交易信息透明，完善房屋产权核验与资金监管，保障交易安全。降低房地产交易中出现的重大纠纷问题导致交易双方遭受大额经济损失的风险。到2025年，经纪机构发布房源信息核验率达到100%，住房交易流程线上化达到80%。

表1“十四五”城镇住房发展规划指标体系

三、主要任务

（一）建立多层次住房供应体系。

建立“人—房—地”联动响应的供应机制。在坚持房住不炒的原则下，以市场化方式满足居民商品住房需求。将配售型保障房、保障性租赁房建设，纳入土地出让条件，允许盘活闲置存量商业与办公用房地产，鼓励利用低效工业用地集中建设租赁住房，做到“最低收入家庭有托底、中低收入家庭有途径、新市民群体有支持、高收入家庭有市场”。

（二）建立新型住房保障体系。

实施公租房保障。以城镇低收入家庭为重点，加强公租房实物保障力度，基本实现城镇最低收入家庭公租房应保尽保目标。继续实施新就业大学生住房租赁货币补贴制度，根据公租房实物房源情况，适时研究推出城镇家庭公租房保障货币化政策，满足住房保障家庭多元化需求。

发展共有产权住房。转变配售型保障房供应方式，建立共有产权住房制度，满足中低收入家庭基本居住需求。重点面向城镇中低收入家庭推行共有产权住房，并根据供应能力，适时扩大供应覆盖面，将符合条件的新市民逐步纳入保障范围。

扩大保障性租赁住房供给。健全保障性租赁住房制度，完善管理政策，强化保障性租赁住房建设、筹集力度，将新就业人员、外来务工人员等新市民群体，规范有序纳入保障范围。

加强住房保障管理。采用政府购买服务、市场化公开竞标的方式，探索保障房日常管理与运营外包给专业第三方管理的机制。将相关违规行为纳入个人金融体系征信平台。试点安装人脸识别系统，通过技术手段防止违规转租转借行为。建立项目房源数据库与家庭档案数据库，定期监测入住家庭收入与资产变动情况，实行入住资质审核动态管理。

实施棚户区改造。严格把握棚户区改造范围和标准，优先安排城市危旧房，重点改造老城区“脏乱差”棚户区。科学安排棚改任务，到2025年基本完成城镇棚户区改造。坚持实物安置与货币补偿并举，因地制宜调整棚改货币化安置政策。加强棚改项目工程质量安全管理，加大配套基础设施建设，提升社区便利度。加大棚改资金投入，积极争取中央补助资金，充分发挥省级保障性住房专项引导资金的作用。

（三）深入贯彻房地产发展长效机制。

建立覆盖新房、二手房、租赁交易市场的监测体系。密切监测市场交易量、房价、地价以及租金变化，防范量价大幅波动带来市场不稳。完善租赁合同登记备案制度，在现有新房与二手房交易数据定期发布的基础上，建立租赁交易数据的定期发布机制。

强化市场预期监测预警机制。强化对房地产市场供需关系、区域结构市场变化状况的监测。根据预期监测预警机制，动态优化土地与房地产供应结构。建立城市群、都市圈住房市场监测信息定期沟通机制，联合相关部门、一线企业、协会，加强城市之间住房政策联动和统筹协调。

发挥税收调节功能。严格执行房地产市场调控政策，抑制投机，防范市场风险。实施差别化的住房税收政策，满足居民住房品质改善的消费需求，鼓励存量房屋流转，满足不同群体的居住需求。

规范商品住房预售制度管理。实施更严格的市场准入条件，逐步提高预售门槛，对不同资质的企业实施不同的预售许可标准。中长期内，逐步降低预售比例，完善住房交易制度。

继续实施房地产业金融宏观审慎管理。加大购房人首付资金来源、债务收入比核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。继续强化房地产贷款集中度、房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控，有效降低杠杆率。

（四）加快存量房地产改造与品质升级。

加快推进老旧小区改造。优先对1995年之前建成、尚未完成抗震节能改造的小区实施改造；分步对1995年之后建成，住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，经鉴定部分住宅楼房为危房同时没有责任单位承担改造工作的小区，以及物业管理不完善的小区进行改造。

推行老旧小区连片改造。较为集中的改造小区连同小区周边进行连片改造，实施城市微更新，将片区内的老旧小区、城市道路、背街小巷、农贸市场、街角公园、公共厕所、停车需求、15分钟生活圈补全等相关更新项目统一设计、统筹实施。结合片区文化特色和居民需求，“一片区一方案”进行个性化设计，切实提高改造水平。

建立政府主导各方参与的老旧社区改造模式。坚持“区级统筹，街镇主导，社区协调，居民议事，企业运作”的联动机制，探索参照政府特许经营、PPP、ROT、BOT等模式，灵活采取政府委托、招投标、竞争性谈判等方式，鼓励社会资本参与老旧社区改造。探索老旧小区改造与城市环境综合整治相结合的工作机制，加强小区闲置空地的再利用，全面提升社区安全、绿化率、宜居水平，提升人车分离小区占比。建立与人口密度相匹配的城市公共资源配套体系。提升社区治理服务水平，实现小区基本物业服务全覆盖，保证治安安全，改善邻里关系，建立和谐社区。

（五）规范长租房市场发展。

维护租赁当事人合法权益。经住房租赁合同备案的户籍或非户籍承租人在申领居住证后，按规定享有基本公共服务。逐步实现承租人与购房者在教育、落户等政策上基本同权。

建立租赁企业市场准入制度。明确住房租赁企业进入门槛，建立行业风险保证金机制。加强租赁企业经营风险监测预警，加快完善租赁监管信息平台，实时监测租赁企业的拿房、出房情况，对风险较大的企业进行预警。

加强租赁市场备案管理。建立住房租赁押金监管制度，要求从事住房租赁经营的企业在无锡本地银行开设专户托管，保护承租人的押金安全。

（六）推动房地产业转型升级。

鼓励房地产开发企业结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。

推进建筑产业绿色发展。围绕“碳达峰”目标，鼓励开发企业采用住宅产业化成套技术、绿色建材和绿色建造方式，推动住宅建设向绿色、集约、生态方向转型。

提高成品住房建设比例。鼓励开发建设单位对成品住房装修部分引入质量保险制度。鼓励开发建设单位或物业服务企业提供住房的维修、保养服务，提供智能家居和健康住宅系统升级等后续服务。

（七）全面提升监管服务水平。

推动房屋管理信息化进程。整合房屋交易数据、产权登记信息等基础资料，建立信息披露、资质审查、权属查阅、资金监管、交易过户等线上系统，借助大数据、人工智能技术提升网签备案服务水平。市相关部门、住房公积金管理中心、相关银行及评估公司开放数据共享，建立联网的线上签约平台、资金监管平台与租赁监管平台。

加快行业信用体系建设。强化守信鼓励、失信惩戒机制。在网站、微信公众号等官方平台设置投诉选项，建立交易纠纷投诉机制，联合行业协会建立纠纷投诉事实核实标准与举证流程，将交易纠纷处理结果与服务者信用评价挂钩。

（八）进一步发挥住房公积金作用。

继续优化公积金提取使用政策，结合保障性租赁，优先照顾住房困难群体，为产业园区工人、城市蓝领、灵活就业人群等群体租赁需求提供资金支持。支持城镇居民提取公积金用于自住房屋改造。满足缴存人在租房、贷款购买保障性住房和首套自有住房、自住房屋品质提升改造上的资金需求。

进一步完善公积金管理运行机制。推动住房公积金在房地产行业及部门间的信息共享，实现异地贷款、跨省通办，提高住房公积金的总体使用效率。加快构建公积金内部风险控制与外部监管衔接机制，运用大数据技术提高风险识别防控能力，有效防控资金风险。

四、时序安排

（一）住房发展供应计划及住房用地供应年度时序安排。

“十四五”期间，市区计划新增各类住房供应约39.3万套，其中商品住房约35万套、共有产权房0.5万套、公租房0.2万套、保障性租赁房2万套、棚改安置房1.6万套。

表22021-2025年无锡商品住房新增供应规模及结构

表32021-2025年无锡保障性住房新增供应规模及结构

表42021-2025年无锡住房新增土地供应时序（公顷）

（二）市区新建住宅成品化率与装配面积比例年度安排。

对各区人口增长、经济社会发展、土地资源约束进行综合考虑，市区新建住宅成品化率与装配面积比例年度安排如下表，各区可结合自身情况因地制宜统筹安排指标。

表5市区新建成品房指标年度安排（%）

注：对特定区域和环境敏感区可适当提高比例，乡镇地区可酌情降低，各区统筹指标

表6市区新开工商品住房装配面积比例年度安排

五、保障措施

（一）强化组织领导。

坚持市委、市政府对城镇住房发展的统一领导，建立健全工作机制，市住房城乡建设局负责规划落实的统筹协调和督促检查，市各有关部门各司其职、加强协调、密切配合。各级党委和政府对本地区城镇住房发展负总责，围绕国家分类调控、因城施策的要求，加强组织、认真谋划、明确目标、落实措施、扎实推进。

（二）建立弹性土地供应机制。

自然资源规划部门与住房城乡建设部门要加强联动，制订并公布中长期土地供应计划，按照“城乡统筹、节约集约、供需平衡、有保有压”的原则，分区域调控住宅用地供应。对住房供不应求、房价上涨过快的区域要加大住宅用地供应，对商品住宅去化周期超过省调控目标以及土地出让价格过低的区域，放缓土地供应节奏。重点保证中低价位、中小套型普通商品住宅和保障性住房用地供应。坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极盘活闲置土地，推进建设用地集约化高效利用。对于老旧小区改造，要根据实际需要适度放宽日照、绿化率、容积率等限制。

（三）健全住房金融政策。

加强住房金融管理，发挥金融对居民合理自住购房的支持作用。完善房地产金融宏观审慎管理，加强商品住房交易资金来源监管。完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投资投机性购房。鼓励银行业金融机构优化信贷结构，加大对住房租赁企业信贷支持力度。鼓励证券公司及基金管理公司子公司在依法合规的前提下，向有融资需求的住房租赁企业提供金融服务。支持符合条件的住房租赁企业发行债券或不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。在银行政策性贷款、社会公募融资、财政税收政策、企业专项债等审批方面给予老旧小区改造定点倾斜。

（四）发挥税收制度引导作用。

加大财政资金投入并形成稳定的财政支持机制。加大对老旧小区改造和住宅小区综合治理的资金支持，确保各项工作平稳有序开展。深化落实住房相关税收政策。继续落实保障性住房税收优惠和差别化住房税收政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策，支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。

（五）加强法制化管理。

推进法制建设，加强住房领域法规规章的“立改废释”工作，形成较为完备的法律基础。逐步完善住房保障政策法规体系，健全各项制度设计（包括保障性租赁住宅规划建设导则、存量房地产改造为租赁住宅规划建设导则），保证住房保障工作有法可依。健全住房市场法规体系，出台规范房源信息发布规范细则，修订完善房屋交易、房屋租赁、物业管理等有关规定，明确各个环节当事人的权利义务关系。结合本地房地产市场与行业发展具体情况，不断修订完善相关条例与实施细则，形成较为完备的制度体系。优化公共服务供给，研究制定政府购买住房保障公共服务的具体实施办法，明确相关职能和分工。引导社会力量参与住房公共服务，培育和发展非营利组织、代理机构等参与保障性住房运营与管理。加强住房保障基层机构和队伍建设，进一步健全市、区、街镇三级住房保障机构，保证必要的人员和经费投入，提升住房保障从业人员素质。